Läuft Ihre Zinsbindung in ein bis fünf Jahren aus, können Sie sich die Konditionen schon heute festschreiben lassen. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Ob sich das lohnt, hängt an genau einer Frage: Wie stehen die Zinsen, wenn Ihr Darlehen ausläuft?
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie heute abschließen und erst später in Anspruch nehmen. Der Zinssatz wird beim Abschluss festgeschrieben, ausgezahlt wird das Geld erst, wenn Ihre bisherige Zinsbindung endet. Zwischen Unterschrift und Auszahlung liegt die Vorlaufzeit – je nach Bank sind 6 bis 60 Monate möglich.
Für diese Zeit verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag: einen Zuschlag auf den aktuellen Zinssatz, gerechnet je Monat Vorlaufzeit. Die ersten Monate sind bei vielen Banken frei, danach steigt der Aufschlag mit jedem weiteren Monat. Die Höhe unterscheidet sich von Bank zu Bank deutlich und hängt zusätzlich davon ab, wie der Markt die künftige Zinsentwicklung einschätzt – genau deshalb lohnt hier der Vergleich mehrerer Häuser besonders.
Wichtig: Ein Forward-Darlehen ist kein Angebot Ihrer bisherigen Bank, sondern in der Regel ein Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber. Die Grundschuld wird dabei abgetreten, ein neuer Grundbucheintrag ist meist nicht nötig. Die Abtretungskosten liegen üblicherweise im niedrigen dreistelligen Bereich.
Sie haben Planungssicherheit: Rate und Restschuld stehen fest, egal was der Markt macht. Das ist vor allem dann wertvoll, wenn Ihr Haushalt wenig Puffer für eine höhere Rate hat. Steigen die Zinsen bis zum Ablauf stärker, als der Aufschlag kostet, haben Sie zusätzlich bares Geld gespart. Und Sie verschieben die Entscheidung nicht auf einen Zeitpunkt, an dem Ihnen die Zeit im Nacken sitzt.
Der Aufschlag ist sicher, die Zinsersparnis nicht. Bleiben die Zinsen gleich oder fallen sie, zahlen Sie dauerhaft mehr als nötig – über zehn oder fünfzehn Jahre Zinsbindung summiert sich das. Dazu kommt die Abnahmepflicht: Sie müssen das Darlehen abnehmen, auch wenn sich Ihre Pläne ändern.
Die ehrliche Rechnung geht so: Multiplizieren Sie den Aufschlag mit Ihrer Restschuld und der geplanten Zinsbindung. Das ist der Preis Ihrer Sicherheit. Dann überlegen Sie, um wie viel die Zinsen steigen müssten, damit sich der Abschluss auszahlt. Genau diese Zahl rechne ich Ihnen vor dem Abschluss aus – mit den konkreten Angeboten, nicht mit Daumenwerten. Wie sich die Zinsen zuletzt entwickelt haben, sehen Sie in der Zinsübersicht.
Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen. Nehmen Sie es nicht ab – weil Sie die Immobilie verkaufen, erben, eine Erbschaft zur Ablösung nutzen oder umziehen – verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Die kann empfindlich ausfallen, weil sie den entgangenen Zinsgewinn der Bank ersetzt.
Verkaufen Sie die Immobilie, gibt es zwei Wege: Das Darlehen wird auf ein neues Objekt übertragen, sofern die Bank mitspielt und der Beleihungswert passt, oder es wird gegen Entschädigung aufgelöst. Beides sollte vor der Unterschrift geklärt sein, nicht hinterher.
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen – gesetzlich, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Bei einem Forward-Darlehen zählt diese Frist ab der Auszahlung, nicht ab der Unterschrift. Eine lange Vorlaufzeit verschiebt Ihr Kündigungsrecht also nach hinten.
Für alle, deren Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren endet und die heutige Konditionen festhalten wollen. Kostet den Aufschlag, bringt Sicherheit.
Das Angebot Ihrer bisherigen Bank, meist drei Monate vor Ablauf. Bequem, ohne neue Unterlagen – aber es ist das erste Angebot, nicht automatisch das beste. Vergleichen kostet nichts.
Wechsel zu einer anderen Bank zum Ende der Zinsbindung. Rechnet sich oft trotz Abtretungskosten – und ist der richtige Moment, um Tilgung, Sondertilgungsrechte und Laufzeit neu zu setzen.
Alle drei Wege im Detail auf der Seite zur Anschlussfinanzierung, inklusive Rechner für Ihre neue Rate.
Nennen Sie mir Restschuld und Ablaufdatum – ich rechne Ihnen aus, ab wann sich ein Forward lohnt.
Geprüft von Jan-Luca Herrmann – Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Abs. 1 GewO, Vermittlerregister D-W-164-R88I-15. Mehr über mich. Stand: 21.09.2026.
